부동산 투자 공부 방법 3단계, 초보 부동산 투자자가 따라하기 좋은 방법!

강의도 좋고 책도 좋지만 구체적인 계획과 실천 방법이 있어야 된다고 생각되어서 이렇게 계획을 작성하게 되었다.

앞으로 이 계획을 꾸준히 실행해보려고 한다.

1단계: 부동산 기초 체력 만들기 (1개월)

목표: 서울 부동산의 구조와 흐름 이해하기

공부 내용
• 서울 부동산 시장 구조: 25개 구별 특징, 도심 vs 외곽, 재개발·재건축 등
• 입지 분석 기초: 교통, 학군, 상권, 직주근접
• 실거래가 보는 법: 국토부 실거래가, 호가 vs 실거래 비교
• 부동산 용어와 지표 공부: LTV, DTI, 공시지가, 종부세, 보유세, 전월세 전환율 등

방법
• [네이버 부동산], [직방], [호갱노노] 등 앱 활용 → 지역별 시세 감 잡기
• 국토교통부 실거래가 오픈 API 사용해서 단지별 가격 흐름 보는 연습
• 책 추천:
• 『대한민국 부동산 투자』 (김학렬 aka 빠숑)
• 『아들아 부동산 공부하자』 (정지영)
• 『부동산 경매는 처음이라』 (정민호)

2단계: 입지 분석 훈련 + 투자지역 선정 (2~3개월)

목표: 투자할 지역 2~3곳 선정하고 흐름 파악하기

공부 내용
• 지역 선정법: 인구, 공급량, 개발계획, 수요층
• 지도 보는 능력 키우기 (지하철망, 도로망, 신도시 계획도 등)
• 서울 25개구 중 자산 성장성 높은 지역 3곳 선정
예: 강북 재개발지, 금천/관악/성북, 도봉, 중랑 등

방법
• 부동산114, 아실(아파트실거래가) 통해 단지별 입지 비교
• 지역신문·구청 개발계획서 찾아보기 (역세권 개발, 정비사업 등)
• 오프라인으로 직접 가서 걸어보기 (골목 분위기, 편의시설, 연식 체크)
• 유튜브 참고 채널:
• 김학렬(빠숑), 삼토시, 박성혜의 부동산경매스쿨

3단계: 경매 실전 준비 (2~3개월)

목표: 경매 프로세스 이해 + 모의 입찰 + 1건 낙찰 목표

공부 내용
• 경매 절차: 물건 검색 → 권리분석 → 현장조사 → 입찰
• 등기부등본, 말소기준권리, 점유관계 분석
• 경매 사이트 활용법: 대법원 경매정보, 굿옥션, 스피드옥션 등
• 수익률 계산법: 낙찰가, 대출, 취득세, 명도비, 리모델링비 포함

방법
• 낙찰 사례 분석 → 비슷한 조건에서 실투자금/수익률 연습
• 매주 1회 법원 현장 방문 or 모의입찰
• 강의 추천:
• 유튜브 ‘월천대사’, ‘임장노트’, ‘디에셋’
• 온라인 클래스101 / 탈잉 경매입문 강의

공부보다도, 매주 ‘무엇을 보고/어디를 가고/무엇을 기록할지’까지 구체적으로 계획을 짜야 한다고 생각된다. 공부를 위한 공부가 아닌, 투자를 위한 공부를 위해서.



이렇게 부동산에 대한 기초 체력을 만들어 놓았으면 실질적인 투자를 위한 학습이 필요하다.

0주차 (지금): 준비 선언 & 투자지역 선정 준비

• 목표: 내가 투자할 지역 후보 3곳 뽑기 위한 자료수집 시작
• 할 일:
• 네이버 부동산 / 호갱노노 / 아실 앱 설치
• 서울 25개구 중 평당 1000~2000만 원 수준 지역 리스트업
• 전세가율 높은 지역 우선 정리 (저가 매물 vs 전세 차익 가능성 판단용)

1~2주차: 지역 분석 집중 & 나만의 투자지역 리스트 만들기

• 목표: “서울에서 내가 접근 가능한 가격대 + 전세가율 높은 지역” 2~3곳 선정
• 할 일:
• 해당 지역 주택 매물/실거래 시세 캡처, 구청 개발계획 확인
• 평일 저녁 또는 주말 하루, 직접 1~2곳 ‘임장’ 가보기
• 체크리스트: 역세권 여부, 골목 분위기, 편의시설, 주차, 연식, 상가 등
• 기록: 구글 스프레드시트에 “지역명 / 시세 / 전세가 / 매력도 / 우려요인” 정리

3~4주차: 경매 기초 + 실전 매물 보기 시작

• 목표: 경매 물건을 실제로 매주 3건씩 분석하며 감각 익히기
• 할 일:
• 스피드옥션 or 굿옥션 가입 → ‘서울’ + ‘입찰 예정’ 필터 검색
• 매물 3건씩 뽑아서 등기부 권리분석 → 수익률 계산
• 대법원 경매정보에서 매각물건명세서 확인 연습
• 블로그에 하루 1건씩 물건 분석 글 쓰기 (정리 겸 수익화 가능)

5~6주차: 수익률 계산 훈련 + 모의입찰

• 목표: 실투자금, 수익률 계산 감 익히기 + 모의 입찰로 감각 만들기
• 할 일:
• 1주 2건 이상 낙찰사례를 보고 예상 낙찰가 vs 실제 낙찰가 비교
• “내가 6천만 원으로 이걸 샀다면?” 가정하고 대출/취득세/명도비 반영한 총비용 계산
• 입찰표 작성, 입찰가격 적기 연습
• 가능하면 실제 법원 가보기 (서울중앙지법 경매법정 등)

7~12주차: 나만의 경매 노트 만들기 + 진짜 입찰 후보 물건 준비

• 목표: 내가 실제 입찰할 수 있는 매물 1~2건 리스트업
• 할 일:
• 매주 관심 지역 3건씩 매물 분석 → “투자 가능/불가” 구분
• 모의 명도계획 세워보기 (거주자 유형, 점유 가능성 체크)
• 자금 조달 계획 구체화 (대출 가능 금액, 본인 자본 체크)
• 최소 1건 입찰 실전 시도 목표 설정


필수 도구들
• 스프레드시트: 지역 리스트, 매물분석, 수익률 기록용
• 블로그: 분석 내용 정리 + 동시에 수익화 (당신은 글도 잘 쓸 수 있어요)
• 네이버지도/카카오맵: 입지분석 시 거리/역세권 체크
• 경매사이트: 스피드옥션, 굿옥션, 대법원 경매정보


최종 목표: 3개월 후
• “서울에서 내가 낙찰받을 수 있는 매물을 구별할 줄 아는 눈” 생김
• 자금 계획 + 지역 분석 + 경매 프로세스를 전부 직접 해봄
• 블로그나 투자노트로 본인의 분석 능력도 축적됨


이를 실행하기 위한 구체적인 체크리스트를 만들어 제대로 공부할 수 있는 환경을 만들자.

우선 1주차에 대한 투자 체크리스트를 먼저 만들어봤다.
이에 대한 내용도 아래에 적어두었다.

✅ 1주차 부동산 경매 투자 체크리스트

목표: 내가 투자할만한 서울 지역 2~3곳 선정 + 기본 임장

1. 기초 설정
• 투자 가능 자금 정리 (내 자본 + 대출 예상치)
• 희망 투자 유형 결정 (ex. 단기 시세차익, 전세끼고 수익형 등)
• 희망 보유 기간 설정 (ex. 단타 1년 이내 / 3년 보유 등)

2. 지역 후보 선정
• 25개 구 중 평당 1000~2000만 원 수준 지역 5곳 리스트업
• 해당 지역 최근 실거래가 확인 (아실 / 국토부 실거래가 등)
• 전세가율 높은 곳 추려서 상위 3곳 선별
• 구청 개발계획, 역세권 개발 여부 조사 (지역청 홈페이지)

3. 1차 임장 (직접 가보기)

주말에 2~3곳 가보는 걸 추천 (직접 걸어보는 게 핵심!)

• 지하철역 출구에서 아파트까지 거리/환경 체크
• 단지 앞 상권/편의시설 확인
• 단지 주차장, 관리 상태, 엘리베이터 여부 등
• 근처 부동산 들어가서 시세 & 임대 수요 체크
• 주변 전세/월세 현황 물어보기

4. 데이터 정리

✅ 1주차 목표
- 투자 가능한 지역 2~3곳 선정
- 최소 1회 현장 임장
- 실거래가 감 잡기


2. 지역 후보 비교표

| 지역 | 평당가 | 전세가율 | 개발 호재 | 매력도 (10점) | 코멘트 |
|------|--------|-----------|------------|----------------|---------|
| 성북구 길음 | 1,800만 | 86% | 뉴타운 일부 남음 | 8 | 노후단지 많음 |
| 관악구 봉천 | 1,650만 | 90% | 신림선 역세권 | 9 | 2030까지 수요 강함 |
| 도봉구 쌍문 | 1,450만 | 88% | 없음 | 6 | 교통이 다소 아쉬움 |

5. 학습 루틴 설정
• 하루 1개 물건 시세 확인
• 블로그 or 노션에 하루 1개 정리글 (시세/입지/수요/한줄평)
• 주 1회 유튜브 투자 분석 영상 시청 (빠숑, 삼토시, 디에셋 등)

보너스 미션 (선택)
• 스피드옥션에서 “성북구”로 경매 검색 → 3건 저장
• 1건 이상 권리분석 연습 (등기부, 매각물건명세서 보기)

1주차 끝날 때 점검
• 투자 가능 지역 2~3곳 확정
• 직접 1회 이상 현장 임장
• 실거래가 흐름 감각 익힘
• 블로그/노션에 3개 이상 분석글


확실히 실제 매물을 가지고 공부해보면서 정보를 찾는 것이 도움이 될 것 같다고 생각이 든다.