안녕하세요, 트리플 S입니다.
부동산 투자, 어렵게만 느껴지셨나요?
하지만 핵심만 제대로 이해하면 누구나 시작할 수 있습니다.
오늘은 '실전 투자자'가 되기 위한 현장 임장부터 분석, 시세 보는 법까지 전 과정을 하나하나 알려드릴게요. 💪
📊 시세 비교의 기준, 평당가와 국민평수
- 1평 = 약 3.3㎡
- 국민평수(국평) = 보통 33평형 아파트 기준
👉 평당가는 가장 정확한 시세 비교 기준이에요.
평당가를 기준으로 같은 지역의 아파트가 비싼지, 저평가됐는지 쉽게 파악할 수 있습니다.
💡 TIP:
한국부동산원 👉 R-one 부동산통계시스템 👉 전국 주택가격 동향조사
🏗️ 부동산의 3대 요소: 공급, 미분양, 매매가
1. 공급 (Supply) 🏘️
공급량은 부동산 가격을 움직이는 가장 큰 요인입니다.
하지만 신도시는 공급이 많아도 미래가치가 반영되어 가격이 오르기도 하죠.
예) 판교, 동탄 등은 초기 대량 공급에도 불구하고 꾸준히 상승 📈
2. 미분양 (Unsold Units) 📉
중요한 건 속도입니다.
미분양이 빠르게 줄어들면 상승 신호
급증하면 하락 전조
✅ 미분양이 많은 지역은 입지나 수요를 꼼꼼히 따져봐야 해요!
3. 매매가 💰
전세가와 함께 봐야 하는 요소예요.
전세가가 오르면 사람들은 👉 “이 돈이면 집을 사지!”라는 마인드가 생깁니다.
📌 전세가 상승은
- 매매가의 하방 지지선
- 매매가 상승의 전조
🚨 외지인 거래량 = 상승 신호?!
부동산원 👉 부동산 거래현황 👉 아파트 거래현황 👉 월별 매입자 거주지별
👉 외지인 거래 비중이 높아지면, 상승장 초입일 가능성! 🔥
🌳 “좋은 숲엔 좋은 나무만 자란다”
- 로얄층을 놓쳤다면? 1층, 탑층의 저평가 여부를 체크
- 동일한 단지라면 결국 모든 층이 비슷한 비율로 상승
📈 매매가는 '비율'로 봐야 한다
5억이 6억, 3억이 4억 중 어느 쪽이 더 많이 올랐을까요? → 정답은 후자!
🧠 비율(%)로 판단하세요!
👨👩👧👦 아빠 입지 vs 엄마 입지
- 👨💼 아빠 입지: 일자리 + 교통
- 👩🏫 엄마 입지: 교육 + 생활환경
✅ 두 가지를 모두 만족하는 지역 = 무조건 상승
🗺️ 도시를 한눈에 파악하는 법
- 지적편집도 색 구분: 상업(🔴), 주거(🟡), 공업(🟣), 녹지(🟢)
- 소도시 분석: 상업지구, 택지지구, 학원가, 상권 거점, 관공서
📈 시세 보는 법 총정리
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 호가 | 현재 시장에서 팔고자 내놓은 가격 |
| 실거래가 | 진짜 거래된 가격 (1개월 이내 등록 필수) |
| KB시세 | 은행이 보는 보수적 가치 (대출 기준) |
💡 하락장에는 ‘급매’ 위주로 시세를 봐야 합니다!
🧠 임장 전 준비사항
📍 임장지도 만들기
- 지도 캡처 후 아빠/엄마 입지 구분
- 연식, 세대수, 평균 매매가 입력
- 호재 미리 파악 (예: 교통계획, 도시계획)
🚶♂️ 임장 3단계
- 분위기 임장: 교통, 유동인구
- 도보 임장: 조망, 동선, 주차
- 목표 설정: 실거주/투자 기준 분석
🔄 임장 동선 짜는 법
- 상위 30~50% 단지 우선 방문
- 단지 내부 직접 관찰
- 가중치 부여: 대장단지 100%, 연식 등급차 -2%/년
🧳 중개소 방문 전 & 후
중개소는 ‘답안지’지만 준비 없이 가지 마세요!
✅ 꼭 물어볼 것:
- 지역 이슈: 교통, 사건, 개발 등
- 시장 분위기
- 급매 여부
- 실거래가 대비 호가 차이
🛠️ 내부 임장 팁
- 하자 여부: 누수, 곰팡이
- 인테리어 상태
- 채광, 뷰: 막힘 여부 확인
- 임차인 상황, 매도 사유 확인
🏘️ 모델하우스 & 트렌드
- 청약홈에서 신규 분양 확인
- 인테리어는 ‘구경하는 집’ 참고
📑 임장 후 해야 할 일
- SNS/블로그에 정리
- 입지 파악은 공부용, 매물 비교는 투자용
- 보고서를 위한 임장은 금물!
🔍 임장 지역이 별로였다면?
- 인접 도시 탐색
- 인구수 비슷한 도시와 비교
- 시세 흐름 유사한 지역 찾기
✨ 마무리하며
부동산은 상상력입니다.
신도시, 재개발, 분양권…
앞으로 무엇이 어떻게 변할지를 상상하고 공부하고 임장해야 합니다.
💡 진짜 돈 되는 곳은 ‘기대감’ 있는 곳이에요!
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