[부동산] 부동산 세금 정리, 이거만 알아도 세금 걱정은 없다!

부동산 세금은 부동산 투자수익률에 생각보다 큰 영향을 준다.

투자 상품 자체의 금액이 크다 보니 세금의 작은 비율 차이가 큰 금액 차이를 만들기 때문이다.

따라서 부동산 투자를 공부할 때에는 세금 공부가 항상 따라붙는 것이다.

오늘은 그래서 대표적인 부동산 세금에 대해 정리해보려고 한다.

부동산 세금을 떠올리면 대표적인 세 종류의 세금이 있다.
- 취득세
- 양도세
- 보유세

세 가지 세금에 대해서 한 번 알아보도록 하자.

취득세

주택 취득시 주택 시세를 기준으로 세율을 곱해서 계산하는 세금이다.
취득한 날로부터 60일 이내에, 상속이라면 6개월 안에 신고해서 납부해야 한다.

출처 : 부동산계산기

보유세

보유세에는 재산세와 종부세(종합부동산세)가 있다.

매년 6월 1일에 주택을 소유한 사람에게 부여되는 세금이다.

따라서 보유세를 걱정하는 사람들 때문에 매년 4~5월에 다주택자 급매가 나오곤 한다. 이때는 시세보다 낮은 가격에 주택을 매수할 수 있지만 6월 1일에 나오는 보유세는 매수자가 지불해야 하는 단점이 있다.

이들은 전년도 말 시세를 기준으로 그해 3~4월 확정되는 공시가격에 따라 산정된다.
여기에서 말하는 시세는 공시가격을 기준으로 부과한다.
주택을 보유하는 동안 내는 세금이기 때문에 특정 시기의 매매가로 세금을 결정할 수 없기 때문이다. 주택의 가격은 오전과 오후에도 가격이 달라지는 경우도 허다하기 때문에 매년 4월 한국부동산원에서 주변 시세와 입지 분석을 바탕으로 산출하는 공시가격을 기준으로 한다. 평균적으로 시세의 70%정도의 가격이다.

사실 공시가격에 바로 세금을 부과하는 것이 아니다.
공시가격에 공정시장가액 비율을 곱한다.
공정시장가액비율은 부동산 경기나 정책 방향에 따라 정부가 수시로 바꿀 수 있다.
비율이 낮을수록 과세표준액도 낮아지기 때문에 납부할 세금이 줄어든다.

재산세는 7월과 9월에, 종부세는 11월에 납세 고지서가 발부된다.

재산세는 집을 갖고 있다면 누구나 내는 세금이다.
때문에 상대적으로 세율이 높지 않아 납세 거부감이 크지 않다.

출처 : 부동산계산기.com

종부세는 집값이 일정 수준 이상인 경우에만 내는 세금이다.
이는 다주택자일수록 금액이 커지기 때문에 부자 세금이라고 불린다.

시세 10억 원짜리 주택에 대한 세금을 계산해보자.

현실화율 70%를 적용해서 공시가격이 7억원이라고 하자.
여기에 60%의 공정시장가액을 곱하면 4.2억 원의 과세표준액이 정해진다.
지방교육세 20%가 가산되고 도시지역의 경우 과세표준의 0.14%가 추가로 과세된다.

종부세는 개인이 보유하고 있는 모든 주택을 합산해 계산한다.
합산된 주택공시가격에서 9억 원을 공제하고 나머지 금액에서 60%의 공정시장가격비율을 적용한 후 세율을 적용한다.

출처 : 부동산계산기.com

3주택자 이상부터는 중과세율을 적용한다.

그리고 여기서 세액공제 항목이나 초과세액 금액, 가산세를 계산하면 납부할 세액이 나온다.

출처 : 부동산계산기.com

우선 고령자 세액공제를 살펴보자.
70세 이상이라면 고령자 세액공제율 40%, 65~70세는 30%, 60~65세는 20%를 받는다.

장기보유자 세액공제는 기간에 따라 달라진다.
5~10년은 20%, 10~15년은 40%, 15년 이상되면 50%이다.
5년만 보유해도 20%의 세액공제가 되기 때문에 1주택자 상당수가 세액공제 대상에 들어간다.

세부담 상한제는 집값 상승기에 급격하게 세금이 늘어나지 않도록 상한선을 둔 것이다.
전년도에 낸 보유세 대비 올해 낼 보유세가 150% 이상 되지 않도록 세부담상한 초과세액 비율을 정해두었다.


이 모든 과정은 직접 계산하는 것도 좋지만 요즘은 계산을 대신 해주는 사이트가 있다.

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부동산계산기

이렇게 보면 부동산 세금이 너무 많다고 생각될 수 있지만, 이전 정부의 정책에 비해 과세 비율이 줄어들면서 수도권 1주택자 보유세 부담이 거의 절반 수준으로 줄어들었다.


사실 종부세에 대한 이중과세 논란은 계속 있었다.
이미 재산세를 내고 있는데 집값이 비싸다고 세금을 더 내야 하냐는 불만 섞인 목소리가 많다.
내가 살고 있는 집의 매매가가 올라간다고 실제로 내 손에 돈이 들어오는 것이 아님에도 불구하고 내야한다.
실제 수익금에 대한 세금이 아니라, 평가 이익에 대한 세금을 걷는 것이 불공평하다는 말이다.
하지만 그럼에도 불구하고 종부세는 여전히 존재하기에 우리는 공부를 해야 한다.

양도세

양도세는 부동산 투자수익률을 좌우하는 결정적인 변수다.

양도세는 매도할 때 나오는 금액에 세금이 부과되기 때문에 이는 투자수익률을 결정하는 데 큰 역할을 한다.

이를테면 100억의 시세차익을 내고 팔아도 많게는 80억까지 세금으로 나갈 수 있다.

따라서 양도세에 대한 공부가 필요하고, 양도세를 알아야 매도 시점을 정하고 매수 시점 내 투자수익률을 계산할 수 있다.

양도세 세율은 과세표준 금액 구간에 따라 다르지만, 통상적으로 6~45% 정도 세금이 부과된다.

양도세의 과세표준 = 시세차익 - 필요경비 - 기본공제(250만 원) - 장기보유특별공제(1주택자 한정)

양도세도 1주택자에게는 비과세 혜택이 있다.
- 주택 시세 12억 원 이하(9억 원 -> 12억 원 으로 한도 상향 조정)
- 해당 주택 최소 2년 보유(규제지역 중 조정대상지역 소재 주택은 거주 2년 요건도 필요함)

2주택 이상을 보유한 사람들에게는 세금이 더 늘어난다.
2주택자의 경우 20%포인트, 3주택자의 경우 30%포인트 가산해서 세금이 계산된다.
때문에 3주택자의 경우 지방세까지 고려하면 80%가 넘는 세율이 나올 수 있다. 따라서 다주택자들은 주택을 매도할 때 세금을 잘 게산해야 한다.

집값이 폭등하는 시기에는 정부에서 다주택자의 매도를 유도하기 위해 일시적으로 중과세를 배제하는 경우도 많이 생긴다.

다주택자는 이러한 시기를 잘 찾아서 1주택자와 비슷한 세금을 내면서 주택을 매도할 수 있다.
참고로 양도세 계산할 때에는 분양권 또한 주택 수에 포함된다.

2주택자 중에서는 일시적 2주택자로 분류되며 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다.
자녀의 취학, 근무지 이동, 결혼, 상속 등이 있다.

주택을 최소 2년 이상 보유해야 하고 2주택을 매수한 시점이 1주택을 1년 이상 보유한 뒤에야 일시적 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다.
2주택을 매수한 시점으로부터 3년 이내에 1주택을 매도해서 1주택자로 돌아가야만 양도세가 비과세로 전환된다.

남녀가 각각 1주택을 보유하며 결혼을 했을 때에는 혼인신고일로부터 5년 안에 집 한 채를 처분하면 1주택자 비과세가 가능하다.
상속의 경우 3년 안에 2년 이상 보유한 기존 1주택을 매도하면 비과세 조건을 충족한다.

노부모 봉양으로 2주택자가 되려면 부모님이 60세 이상일 경우에만 가능하고, 10년 안에 주택을 매도해야 한다.
취학이나 근무지 이동으로 인한 일시적 2주택자는 해당 사유가 해소된 날로부터 3년 안에 매도해야 혜택을 볼 수 있다.

공시가격 3억 원 이하의 지방주택(수도권이나 조정대상지역 제외 지역)은 양도세가 종부세를 산정할 때 주택 수에 들어가지 않는다.

결론

오늘은 부동산 공부를 할 때 가장 많이 다루고 가장 중요한 세금 중 세 가지 종류를 다루어봤다.

부동산에서는 세금이 큰 비중을 차지하기 때문에 이를 알고 투자해야 같은 부동산 투자라도 수익률이 차원이 달라질 수 있다.

사실 세금이라고 하면 지레 겁부터 먹기 마련이고 나조차도 세금 공부가 어렵다.

하지만 이 부분을 넘어서야 진짜 부동산 공부의 시작이라고 생각한다.