[부동산 정책] 12년만에 그린벨트 해제, 진짜 효과 있는 정책이 맞을까?(2024년 부동산 8.8 대책)

이전 글에서 2024년 8월에 발표된 8.8 대책에 대해서 정리한 바 있다.

 

2024.08.24 - [부동산 공부] - [부동산 정책] 2024년 8.8 부동산 대책 : 초보자도 알기 쉽게 정리한 그린벨트 해제, 재개발/재건축 촉진법, 오피스텔과 빌라 활성화 정책 내용 정리

 

 

수도권 아파트값이 계속 오르면서 요즘 경제기사에는 부동산 얘기로 가득하다.

 

모든 투자 상품은 수요와 공급에 의해 결정된다.

 

수요가 많은데 공급량이 줄어들고 있으니 정부는 공급량을 줄이는 대책을 공개했다.

 

하지만, 이번 대책이 실제로 효과가 있을지에 대한 의문점을 가지는 의견도 있어서 정리해 봤다.

 

 

실효성 의문 1 : 공급량만 늘리고 수요량은 안 줄이나?

이 정책의 핵심은 양극화 문제 해결이다. 

 

지금 수도권 집값은 공급 물량이 부족해 가격이 높아지고 있으니 공급을 확대하고

 

지방은 미분양 물량이 넘쳐나니 CR리츠 도입으로 미분양 물량을 해결하겠다는 것이다.

 

문제는 공급량에만 초점을 맞추고 있다는 것이다.

 

공급을 늘림과 동시에 수요도 줄일 수 있는 대책이 필요하다는 의견이 많다.

 

현재 수도권에서는 강남 3구(강남, 서초, 송파), 마용성(마포, 용산, 성동구) 등 신축 아파트 위주로 "패닉 바잉"에 가까운 수요 폭등 중이다.

출처 : 서울부동산정보광장

 

현재 수요 억제책이라 볼 수 있는 정책은 9월 시행 예정인 대출 규제 방안 "스트레스 DSR"밖에 없다.

 

그렇다면 왜 수요 억제에 대한 정책은 없나?

 

현 정부는 이전 문재인정부가 수요 억제책을 시행해서 부동산 시장 왜곡을 불러왔다고 주장한다.

 

분양가상한제 도입, 종합부동산세 등 세금 규제 강화를 통해 수요를 줄인 정책이 역효과를 불러왔다는 입장이다.

 

그리고 부동산 시장 전체가 활황이라고 보기보다 서울 일부 지역 집값이 치솟아 무작정 수요를 억제하기보다 분산이 필요하다는 정부 의견도 있다.

 

실효성 의문 2 : 그린벨트 해제, 진짜 효과 있나?

그린벨트 해제가 단기적으로 시장을 안정시킬 수 있는 방안인지에 대한 의문이 있다.

 

신규 택지는 후보지 발표 이후 공공주택지구 지정, 지구 계획 수립, 토지 보상 등을 거쳐 실제 입주까지 통상 8 ~ 10년이 걸린다.

 

중장기적으로 공급 증가 효과는 있을지 몰라도 당장 서울 강남권, 마용성 일대에 쏠리는 부동산 과열 현상을 막을 수 있을지에 대한 의문이 생기는 것이다. 

 

지금은 5년 내 공급이 중요한 상황인 만큼 시장에 미치는 영향력은 적을 것이라는 의견이 있다.

 

그린벨트 해제뿐만 아니라 수도권 3기 신도시 물량을 획기적으로 늘려야 진짜 효과를 낼 것이라는 의견도 있다.

 

3기 신도시 물량이 35만 가구인데 여기서 25만 가구를 더 늘려 2기 신도시 규모인 60만 가구 수준으로 확대해야 한다는 의견이 있다.

 

공원 녹지와 자족용지 등을 축소하고, 용적률을 상향하면 얼마든지 물량 확대가 가능하다고 한다.

 

실효성 의문 3 : 입법이 필요한데.. 실현 가능해?

8.8 부동산 대책에 담긴 49개의 세부 추진 과제 중 법 제/개정이 필요한 과제가 18건이나 있다.

출처 : unsplash.com

정비사업 활성화 정책 13건 중 8건은 기존 도시정비법을 개정하거나 정부가 입법을 예고한 '재건축/재개발 촉진법'이 제정되어야 한다.

 

용적률 추가는 촉진법 제정을 해야 하고 비규제지역 내 재건축 조합원의 취득세 감면은 지방세특례제한법을 바꿔야 한다.

 

문제는 다수당인 야당의 협조가 있어야 법안 통과가 된다.

 

야당의 반응은 냉랭한 상태다. 

 

대책에 입법 사항이 있음에도 야당과 협의하지 않고 일방적으로 발표했다는 것이 이유다.

 

실효성 의문 4 : 비아파트 시장 살아날까

가격이 치솟는 것은 아파트가 대부분이다.

 

빌라나 오피스텔 등의 비아파트 시장은 여전히 차갑다.

 

빌라는 전세사기 여파로 인해 투자 수요가 가라앉고 있다.

 

오피스텔은 고금리 직격탄을 맞아 임대수익률이 하락하면서 오피스텔 매매가가 연일 하락하는 양상이다.

 

시장이 비아파트를 외면하는데 정부가 개입한다고 과연 나아질까 의문이 생긴다.

 

 

실효성 의문 5 : CR리츠로 지방 미분양 물량이 회복될까

 

CR리츠 투자가 수익률이 좋아야 미분양 물량이 줄어든다.

 

금리가 높으면 자금조달비용이 상승한다.

 

자금조달비율이란?

기업이 자산을 운용하기 위해 필요한 자금을 어떻게 조달하는지에 대한 비율을 나타내는 재무 지표다.

기업의 자금 조달 구조를 이해하고, 기업이 외부 자금에 얼마나 의존하는지를 평가하는 데 사용된다.

부채와 자본의 비율로 구분되며 이를 통해 기업의 재무 안정성과 리스크를 평가할 수 있다.

 

그러면 리츠를 조성하는 펀드 입장에서는 수익을 보장하기 힘들다. 

 

굳이 매력적인 수도권 부동산을 두고 리츠까지 사가면서 지방 부동산 시장에 투자할 이유가 없어지는 것이다.

 

지방 인구 소멸이 심화되면서 임대 수요가 높을 것이라는 보장도 줄어들며 효과에 대한 의문이 생기고 있다.

 

결론

모든 투자 상품은 수요와 공급의 원리에 의해 가격이 좌우되는 경우가 많다.

 

물품이 100개 있는데 사고 싶은 사람이 200명이면 가격이 올라가고

 

사고 싶은 사람이 200명인데 물건이 500개면 가격이 줄어들기 마련이다.

 

정부의 이번 부동산 정책은 수요를 줄이기보다 공급을 늘려서 부동산 투자 과열을 막겠다는 의지다.

 

이런 정책이 실제로 부동산 가격을 잡는 것에 효과가 있을지는 의문이다.

 

하지만 여러 관점으로 정책을 살펴보고 내 생각을 정리할 수 있어야 진짜 내 지식이 되고 투자 공부에 도움이 된다고 생각한다.

 

주식은 기대감에 오르고 실제로 기대감이 떨어지면 그에 따라 가격이 하락하는 경향이 있는데

 

부동산도 과연 이번 정책으로 인해 기대감으로 인해 가격 변동이 나타날지,

 

실제 공급량 변화로 부동산 시장에 변화를 불러일으킬 수 있을지는 지켜볼 필요가 있다.