[부동산 용어] 2024년 부동산 대출규제, 이거 모르면 안돼요! LTV, DTI, DSR이란?

ground-color: #f3c000;">LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보겠습니다

 

요즘 대한민국에서 경제를 공부할 때 부동산은 꼭 공부해야겠다는 생각이 들었어요

 

그래서 부동산 기초 개념을 공부하는데 빠지지 않고 나오는 개념이 있더라고요!

 

매번 볼 때마다 헷갈리는 것 같아서 정리하는 시간을 가져볼게요

 

이 개념은 대출 심사와 관련되어 사용되는 용어인데, 부동산 관련 투자를 할 때에는 보통 대출을 포함해서 투자를 하기 때문에 대출 심사와 관련된 개념이 필수인 것인데요!

 

LTV(Loan To Value)

LTV는 주택담보대출비율이에요.

소득이 아닌 주택 담보 가치를 기준으로 대출 한도가 정해져요.

따라서 부동산 시장의 영향을 받는 비율로 이해하시면 편해요

LTV 비율이 높을수록 대출자가 더 많은 돈을 빌렸음을 의미해요.

은행이나 금융기관은 담보가치에 비해 대출금액이 크면 리스크가 높다고 판단해요. 대출을 갚지 못할 경우에 담보가치와 대출금이 비슷해야 은행에서도 상대적으로 편안하게 돈을 빌려줄 수 있겠죠?

 

그런데, LTV를 기준으로 대출을 해주다 보니까 소득이 없는 사람들도 집값만 보고 대출을 받아 부동산 가격이 오르는 문제가 생겼어요.. 그래서 정부는 집값이 아니라 소득에 따라 대출 규제를 시행하기로 했는데, 그게 바로 아래 있는 개념이에요

DTI(Debt To Income)

 

DTI는 총부채상환비율이에요.

주택담보대출 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비율로 상환능력을 평가하는 지표라고 이해하면 편해요.

이 비율은 대출자가 소득 대비 얼마나 많은 부채를 가지고 있는지 나타내는데요.

DTI가 높을수록 대출 상환에 어려움을 겪을 가능성이 크다는 신호라고 보면 돼요

은행에서는 대출 상환을 잘할 수 있는 사람들에게 대출을 많이 주려고 하고, 대출 상환이 어려울 것 같으면 대출을 해주지 않을 거예요! 이때 은행이 DTI 비율을 보고 대출 한도를 정할 수 있겠죠?

 

DSR(Debt Service Ratio)

DSR은 대출자의 총부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이에요.

DTI와 개념이 굉장히 비슷하죠?

 

DTI와 DSR의 차이를 알아볼게요

- DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 * 100

- DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 * 100

 

그러니까, DSR에서는 기타 대출(신용대출이나 학자금 대출 등)의 원금과 이자를 부채 상환액으로 포함하고,

DTI에서는 기타 대출의 이자만 부채 상환액으로 포함해요.

 

이렇다 보니 DSR을 대출 규제로 한다면 대출 상환 능력이 더 보수적으로 평가되어 대출금이 줄어드는 것을 알 수 있어요

 

LTV -> DTI -> DSR로 대출 규제가 점점 엄격해지는 것 같죠?

 

부동산 시장의 열기가 과열되면서 부동산 가격이 계속 오르고, 가계 대출이 계속 늘어나는 것을 보고 정부는 부동산에 의해 가계 대출이 늘어나는 과열된 상황을 줄이기 위해 이렇게 대출 규제를 변경해 왔어요

 

하지만, 정부는 지금보다 가계 대출의 비율을 더 줄이기 위해 스트레스 DSR이라는 제도를 적용하기로 했어요

 

2024 대출 규제, 스트레스 DSR

스트레스 DSR은 금리에 스트레스를 더 준 다음에 DSR을 계산하는 규제예요.

예를 들어, 현재 은행의 대출금리가 4%라고 하면, 0.38% 금리를 더 올려서 게산하는 것이에요.

금리가 오르면 무슨 상황이 발생할까요?

 

은행에서 내가 100만 원을 빌렸을 때, 금리가 4%라면 이자가 4만 원이에요.

그런데 금리가 4.38%로 오르면 이자가 43,800원이에요.

이렇게 이자가 오르게 되면 총부채 원리금 상환액이 늘어나게 돼요

위 표는 우리나라 스트레스 DSR이 적용되는 기준과 기간을 나타냈어요.

 

금리를 갑자기 올리게 되면 대출이 있는 사람들의 부담이 갑자기 커지기 때문에, 조금씩 금리를 올리는데요!

- 1단계 스트레스 가산금리 : 0.38%

- 2단계 스트레스 가산금리 : 0.75%

- 3단계 스트레스 가산금리 : 1.50%

 

이런 식으로 대출 금리가 늘어나면서 우리가 대출을 할 수 있는 금액이 줄어들게 되는 거죠..

 

https://view.asiae.co.kr/article/2024061320134695943

2단계 '스트레스 DSR' 앞둔 금융당국…1110조 가계부채 '예의주시' - 아시아경제

 

위 기사에서도 볼 수 있듯이, 가계 대출을 줄이기 위해 금융당국에서는 금리를 점차 높여가는 스트레스 DSR을 실행하고 있어요

 

결론

오늘은 부동산 투자할 때 꼭 알아야 할 대출 규제에 대해 공부했어요

부동산은 가격이 굉장히 크고 대출 제도가 있기 때문에 대부분 대출을 포함해서 매매를 하는 경우가 많아요

부동산 관련 규제는 굉장히 수시로 바뀌기 때문에 매매를 하는 시점에 어떤 규제가 있는지 확실히 이해해야 해요

 

그중에서 가장 중요한 대출 규제를 알고 있다면, 부동산 투자를 하는데 더 빠르고 정확한 계산이 될 수 있겠죠?