[부동산] 재건축의 복잡한 절차와 이해관계 : 조합원부터 신속통합기획까지 알아보기

안녕하세요, 트리플 S입니다.

 

오늘은 부동산 공부할 때 조금 어려웠던 재건축과 재개발에 대한 내용을 정리했어요!

 

재건축은 오래된 아파트를 새롭게 바꾸는 과정으로, 더 나은 생활환경과 집값 상승의 기회를 제공해요.

 

하지만 절차가 매우 복잡하고 다양한 단계로 이루어져 있어, 중간에 이해관계 충돌이 발생하면 사업이 지연되거나 무산될 수도 있답니다.

 

이번 포스팅에서는 재건축 절차와 그 과정에서 발생할 수 있는 문제들에 대해 자세히 알아보려고 해요.

1. 재건축 조합원, 누구나 될 수 있을까요?

재건축 대상 아파트에 살고 있다고 해서 모든 주민이 조합원이 되는 것은 아니에요.

조합원이 될 수 있는 자격은 해당 아파트의 소유자, 즉 등기부상 소유권을 가진 사람에게만 주어지기 때문이에요.

 

세입자나 임차인은 재건축 조합원이 될 수 없으며, 따라서 의사결정 과정에 참여할 수 없답니다.

 

조합원은 재건축 사업의 주요 의사결정에 참여하며, 재건축이 완료된 후 새로운 아파트에 대한 권리를 가지게 돼요.

2. 재건축 안전진단, 어떻게 진행되나요?

재건축을 추진하려면 안전진단을 통과해야 해요.

 

안전진단은 총 세 번에 걸쳐 진행되며, 예비안전진단, 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단으로 나뉘어요.

 

안전진단 결과는 A부터 E까지의 등급으로 평가되며, E에 가까울수록 위험도가 높아져요.

 

재건축이 필요한 위험 수준은 아래와 같이 정해져요:

- D등급: 건물의 안전성에 문제가 있어 재건축 사업을 추진할 수 있어요.

- E등급: 2차 정밀안전진단 없이 바로 재건축을 추진할 수 있어요.

안전진단에서는 구조안정성, 주거환경, 설비노후도, 비용편익 등 네 가지 항목이 종합적으로 평가되는데요!

• 구조안정성 (30%): 골조나 외벽의 안정성을 평가해요.
• 주거환경 (30%): 일조권, 층간소음, 주차 여건 등의 생활환경을 평가해요.
• 설비노후도 (30%): 난방, 급수, 배수, 전기/소방시설 등의 상태를 평가해요.
• 비용편익 (10%): 개보수 비용과 재건축 비용을 비교하여 평가해요.

기존에는 30점 이하일 때만 재건축이 가능했지만, 이제는 기준이 완화되어 45점 이하로도 재건축이 가능해졌어요.

 

점수가 낮을수록 안전하지 않다는 것이고, 안전하지 않아야 재건축 가능성이 늘어나기 때문에 점수가 높아진 것이 기준이 완화되었다고 표현한 것이랍니다!!

3. 재건축 추진 절차: 단계별로 알아봐요

출처 : unsplash.com

재건축은 크게 네 단계로 진행되는데요, 이 절차를 이해하는 것이 매우 중요해요:

1. 정비계획: 기본계획을 수립하고 재건축 안전진단을 거쳐 정비구역을 지정해요.
2. 사업시행: 재건축 조합을 설립하고 사업시행 인가를 받아요.
3. 관리처분: 관리처분 계획을 인가받은 후 이주를 시작하고 착공에 들어가요.
4. 사업완료: 공사가 완료되면 준공 청산을 진행해요.

이 과정에서 조합원 간의 이해관계 충돌이나 외부 요인으로 인해 사업이 지연될 수 있어요.

 

이런 경우, 조합원들의 분담금이 증가하고 사업성도 저하될 위험이 있기 때문에 주의가 필요해요.

4. 재건축초과이익환수제, 왜 필요할까요?

재건축 사업이 완료되면 조합원들은 상당한 개발이익을 얻게 되는데요,

이 과정에서 발생한 초과이익의 일부를 재건축초과이익환수제를 통해 국가에 환수하게 돼요.

 

조합원 1인당 평균 개발이익이 3,000만 원을 초과할 경우, 초과이익에 대해 10~15%의 세금이 부과된답니다.

이 제도의 취지는 개발이익의 사유화를 차단하고, 이를 통해 서민 주거복지를 증진시키는 데 있어요.

 

정부는 이 제도를 통해 집값 안정과 공공복지 증진을 목표로 하고 있지만, 조합원들의 반발도 적지 않아요.

5. 신속통합기획, 재건축 기간을 단축할 수 있을까요?

서울시는 재건축 절차를 간소화하고 기간을 단축하기 위해 신속통합기획을 도입했어요.

 

이를 통해 정비구역 지정까지 통상 5년 걸리던 기간을 최대 2년까지 줄일 수 있어요.

 

이 과정에서 건축, 교통, 환경 심의를 한 번에 받아, 사업의 신속한 진행이 가능해진답니다.

특히, 35층 높이 제한이 사라지면서 재건축 이후의 가치 상승을 기대할 수 있고,

서울시의 가이드라인을 잘 따르면 용적률 증가나 층수 상향 등의 혜택도 받을 수 있어요.

 

그러나, 서울시와 조합 간의 갈등이 발생할 가능성도 염두에 두어야 해요.

 

6. 조합방식 vs 신탁방식, 어떤 차이가 있을까요?

재건축 사업에는 크게 조합방식과 신탁방식이 있어요.

 

조합방식은 조합원들이 직접 조합을 설립하고 사업을 진행하는 방식이고

 

신탁방식은 신탁사가 조합 대신 사업을 진행하는 방식이에요.

 

신탁방식은 조합원 간의 갈등을 줄일 수 있다는 장점이 있지만, 신탁사에 대한 신뢰가 필수적이에요.

 

그리고 신탁사를 통해 재건축을 성공한 사례가 많지 않다 보니까 이들에게 신뢰를 가지고 투자하는 것이 어려운 결정이 될 것이라고 생각해요

 

7. 시행사 vs 시공사, 어떤 역할을 하나요?

 

재건축 사업에서 시행사와 시공사는 각각 다른 역할을 담당해요.

 

시행사는 사업의 전 과정을 관리하며, 토지 매입, 인허가, 자금조달, 분양 및 입주까지 책임져요.

 

반면, 시공사는 실제 아파트를 짓는 회사로, 시행사로부터 도급을 받아 공사를 진행한답니다.

 

결론

오늘은 재건축과 재개발에 대한 기초 내용을 정리해 봤어요

 

굉장히 어렵고 복잡한 내용이 많았죠? 재개발은 그만큼 어려운 투자 시장이기 때문에 공부할 것들이 더 많아요

 

그리고 감당해야 할 리스크도 다른 부동산 투자에 비해 더 큰 편이죠

 

재건축은 복잡한 절차와 이해관계로 인해 진행이 어려울 수 있지만,

이를 잘 이해하고 준비하면 성공적인 사업을 이끌어낼 수 있어요.

 

재건축을 고려하고 계신 분들께 이 글이 유익한 정보가 되었기를 바라요.

 

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