[경매] 부동산 권리 분석 어렵다고? 쉽게 정리해 줄게 (2탄)

2025.01.30 - [경제용어 정리] - [경매] 부동산 권리 분석 어렵다고? 쉽게 정리해 줄게 (1탄)

[경매] 부동산 권리 분석 어렵다고? 쉽게 정리해줄게 (1탄)

 

저번 글에서 우리는 권리분석이 무엇이고 어떤 단계들이 있는지 알아보았다.
 
이번 글에서는 아래 두 내용에 대해 알아보려고 한다.
 

• 임차인 권리분석
• 경매 서류 및 기타 권리 확인

 

 

임차인 권리분석

이번 단계에서 가장 중요한 단어는 대항력이다.

대항력이란?
임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되어도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리

보증금 돌려 받는 방법은 두 가지가 있다.
1. 법원에 배당요구 신청해 부동산이 낙찰된 후 보증금 배당받기
2. 배당요구 하지 않고 낙찰자에게 반환 요구하기

임차인에게 대항력은 자신의 보증금을 지킬 권리인 것이다.
이는 임대차계약 후 전입신고를 하면 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생한다.

말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않는다.
낙찰자는 보증금 반환 필요가 없다.

하지만, 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 임대인의 지위를 이어받게 되므로 임대차계약 기간이 만료되기 전까지 마음대로 임차인을 내보낼 수 없다.
낙찰자가 보증금을 반환해줘야 하는 경우까지 생긴다.

즉, 대항력은 말소기준권리보다 전입신고가 빨랐을 때 대항력이 생긴다.

대항력은 아래 두 조건이 계속 유지되어야 한다.
- 주택의 인도(점유)
- 전입신고(다음 날 0시부터 발생)

하지만, 대항력이 무적은 아니다.
대항력 확보가 경매 절차에서 무조건적인 배당을 보장하지 않는다.

임차인의 배당은 우선변제권을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해진다.
우선변제권 확보를 위해서는 대항력을 갖추고 주민 센터에서 확정일자를 받아야 한다.
이후 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력을 유지하면 된다.

우선변제권이 말소기준권리보다 선순위라고 해보자.
매각 대금이 보증금보다 많으면 전액 배당받고, 매각 대금이 적으면 나머지를 낙찰자가 인수해야 한다.

전입신고는 했으나 확정일자가 말소기준권리보다 늦었다면 우선변제권이 후순위가 되는데 이때는 은행이 배당받고 남은 금액 한도 내에서만 배당받을 수 있다.
대항력은 있으니 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다.

최우선변제권도 있다!
전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게 우선적으로 배당받을 수 있는 권리다.

아래 조건을 만족해야 한다.
- 경매기입등기 이전에 대항력 갖추기(확정일자는 필요 없다)
- 보증금 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 소액보증금의 범위에 해당
- 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고 종기일까지 대항력 요건을 유지

소액보증금으로 들어간 임차인들은 대부분 보증금이 전재산인 경우가 많기 때문에 이를 보호하기 위해서 이러한 제도를 만들었다.

경매 서류 및 기타 권리 확인

경매를 할 때에는 서류에 모든 내용이 있기 때문에 서류를 보는 것이 굉장히 중요하다.

- 건축물대장 열람 및 발급
www.gov.kr

정부24

- 등기부등본 열람 및 발급
www.iros.go.kr

주소 변경 안내 페이지

- 부동산 실거래가 확인
https://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가공개시스템

 

매각물건명세서

낙찰자가 인수해야 하는 권리를 표시해 준다.
등기부나 임차인 현황에서는 나오지 않는다.
이 서류는 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서 등의 문서에서 가장 중요한 정보들을 요약/정리해 놓았다.

어떤 내용을 살펴보아야 하는지 알아보자!

1. 최선순위 설정 일자 : 말소기준권리 확인
2. 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역 : 대항력, 배당요구 여부 등 확인
3. 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것 : 배당요구 안 한 선순위전세권, 담보가등기, 가압류, 가처분 등 낙찰자에게 인수되는 권리
4. 비고란 : 유치권, 법정지상권 등 낙찰자 인수 사항이나 특별매각조건 확인

이 밖에도 유료 사이트를 이용하면 다양한 정보를 한눈에 알아볼 수 있다.
비용은 생각보다 비싸지만 그만큼의 가치를 하기 때문에 공부를 하고 실제 매물을 찾아본다면 돈을 내고서라도 유료 사이트를 이용하는 것이 좋다
다만 공식 사이트에서 제대로 된 내용이 맞는지 확인하는 절차도 필요하다.
유료 사이트이지만 사설 사이트이기 때문에 100% 믿고 가는 것보다 여러 번 확인하는 것이 좋다.