[부동산] 재개발 임장을 다녀보며 생긴 궁금증(경매, 재개발 관련용어)

저번 임장을 다녀오면서 궁금한 점들이 많이 생겼다.

생각보다 임장에 진심인 분들이 많았고 내가 부족하다는 것을 너무 많이 느꼈다.

실제로 임장을 다녀보며 느낀 것도 많지만 확실히 기초 지식들이 있어야 더 많은 정보들을 내 눈에 담고 배울 수 있을 것 같아 질문과 이에 대한 답변들을 정리했다.

상가가 많지 않은 곳이 재개발에 유리하다?

- 상가 소유주는 일반 주택 소유주보다 보상액에 대해 높은 요구를 하거나, 영업권 보상 관련 분쟁이 생길 가능성 높다.
- 상가 비율 높으면 재개발 시 상업시설 용지를 할당해야 한다.
- 상가 적은 지역은 주거지 위주 개발이 가능해 사업성 높지 않고 주민들에게 더 많은 주거 편의 제공한다.

빌라 경매는 보통 감정가보다 높게 잡지 않는다? 왜?

- 빌라는 아파트에 비해 선호도가 낮다. 재건축 가능성이 낮거나 입지 조건이 아파트보다 좋지 않은 경우 수요가 적어 경매에서도 가격이 높게 형성되지 않는다.
- 빌라 낙찰받은 후에 체납 관리비나 하자 보수 비용 등이 추가 발생할 수 있다.
- 감정가는 시장 가격보다 상대적으로 높게 산정되는 경우가 있다. 감정 평가 시 현실적인 시장 상황보다 객관적이고 보수적인 평가 기준이 적용되기 때문이다.
- 빌라는 보통 첫 경매에서 유찰되는 경우가 많다. 유찰 시 감정가 대비 최저 입찰가가 낮아져 초기 입찰자는 이를 염두에 두고 보수적으로 입찰가를 책정한다.
- 빌라는 아파트보다 재판매가 어려운 경우가 많다. 낙찰 후 수익을 낼 수 있는 확률이 줄어들어 입찰가를 낮춘다.

경매에서 피가 붙는다는데, 피가 뭐야?

- 피는 특정 경매 물건에 대해 추가적으로 지불해야 하는 금액을 뜻한다. 분양권이나 입주권 거래에서도 흔히 사용되는 용어다.
- 피가 붙을 때에는 희소성이 있거나 재개발, 재건축 예정 지역, 임대 수익률이 높은 등 투자 가치가 높거나 입찰 경쟁이 몰릴수록 피가 붙을 가능성이 높다.

호재가 있으니 2순위도 피를 붙여서 경매가가 나왔겠지?

대항력 포기라는 말이 없어서 인수가 된다?

- 대항력 : 임차인이 임대차 계약을 통해 임차주택에 거주할 권리를 제 3자에게 주장할 수 있는 법적 권리.
- 임차인이 대항력 가지려면 전입신고를 하던가 점유를 해서 해당 주택에 실제로 거주를 하던가. 대항력이 있으면 경매 낙찰되어도 거주 권리 주장하거나 보증금 돌려받기 전까지 집을 비우지 않을 수 있다. 그러면 낙찰자가 임차인의 보증금을 줘야 한다.
- 대항력 포기는 임차인 스스로가 대항력을 포기하는 것. 대항력을 포기해야 낙찰자가 해당 임차 보증금을 인수할 필요가 없기 때문이다.

배당요청을 하고 안하고가 무슨 차이야?

- 배당요청을 한다는 것은 자신의 보증금을 경매 절차를 통해 받을지 여부를 선택하는 것을 의미한다. 이 선택은 임차인의 보증금 회수 방식과 대항력 및 우선변제권에 큰 영향을 미친다.
- 우선변제권은 특정 채권자가 다른 채권자들보다 먼저 변제받을 수 있는 권리다. 보통 주택임대차의 경우 전입신고와 확정일자를 받아야 한다. 그러면 집이 경매로 넘어가도 자신의 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있다.

교회 큰게있으면 왜 재개발 어렵냐?

- 한명이 큰 땅을 쥐고 있는데 아파트 한개줄테니 재개발 동의하라하면 하겠니? 그래서 반대를 많이하지.
- 교회 부지가 종교단체 명의로 되어 있거나 여러 명의 신도들 명의로 분산되어 있으면 매각 절차가 복잡해진다.
- 교회는 규모가 크고 접근성 좋은 곳에 위치하는 경우가 많아 비슷한 조건을 가진 대체 부지를 제공하는 것이 쉽지 않다.
- 교회 건물과 토지를 감정 평가할 때, 종교적 가치를 금액으로 산정하기 어려운 경우가 많다.

토지거래허가가 뭐야?

- 특정 지역에서 토지를 사고팔 때, 관할 행정청의 허가를 받아야 하는 제도를 말한다. 부동산 투기를 방지하고, 토지 이용을 적정하게 관리하며, 공공복리를 증진하기 위해 도입되었다.
- 토지거래허가구역으로 지정되면 해당 지역의 아파트나 상가를 매입하려는 사람은 시청에 허가를 신청하고 승인을 받아야 한다.
- 국가나 지방자치단체와 거래하거나 친족 간 거래 등 일부 특수한 경우는 허가가 필요없다.
- 허가 없이 거래하거나 허가 목적에 맞지 않게 사용하면 해당 거래는 무효가 되고 벌금이나 토지 반환 등의 처벌 받을 수 있다.

같은 땅에 소유주가 많으면 사업성이 떨어진다?

- 일반분양할 수 있는 수가 줄어들고 그만큼 재개발해서 벌 수 있는 돈이 줄어들기 때문
- 저층인 경우는 같은 땅에 사람이 적으니 분양받을 아파트 많아져 수익성 좋겟지?

경매랑 공매 차이가 뭔가?

- 경매는 주체가 법원이다. 채권자가 법원에 신청해 채무자의 재산을 강제로 처분하는 절차.
- 공매는 국가/공공기관이 주관한다. 세금 징수 및 공적 재산 매각이 목적이라 체납자의 재산을 처분하여 미납 세금을 징수하거나, 공공재산을 매각하는 데 목적이 있다. 세금을 체납한 사람이 소유한 자동차나 부동산이 공매로 처분된다.