🏠 상암월드컵파크7단지 경매 분석 : [2024타경 401] 낙찰가 예측 및 고찰

안녕하세요, 트리플 S입니다 😊
오늘은 직접 경매 물건을 분석하고, 낙찰가를 예측해 보는 시간을 가졌습니다.
책으로만 공부하던 경매 분석을 실전처럼 연습하며, 수익률 계산과 실거주 관점의 판단까지 함께 다뤄보았습니다.

 

📌 기본 정보

• 사건번호 : [2024타경 401]
• 소재지 : 서울특별시 마포구 상암동 1660, 상암월드컵파크 7단지 707동 10층 1006호
• 전용면적 : 25.68평 / 84㎡
• 감정가 : 11억 원
• 현재 진행회차 / 최저매각가격 : 1회 유찰 / 8.8억 원
• 점유관계 : 파산관재인에게 넘어감. 실질적 처분 권한은 파산관재인에게 있으니 관재인의 입장에서 명도 진행

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🧱 단지 및 내부 구조

• 단지명 : 707동
• 동 기준 구조 : 3 bay인 것을 확인할 수 있다. 
• 해당 호실 방향 및 층수 : 남동향이고 10층이다.

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📈 실거래가 및 시세 분석

• 현재 실거래가 : 11억 7천만 원
• KB 시세 / 호가 비교 : 네이버부동산에서 매물이 12억 원에 나와있다.
• 경매 최저가와의 차이 : 실거래가 대비해서 3.2억 원정도 싸게 나와있다.

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🏫 학군 및 교육환경

• 초등학교 : 도보 5분 거리에 서울 상지초(공립)
• 중학교 : 상위 25% 1개(중암중), 25 ~ 50% 2개(상암중, 홍익대사범대학부속여자 중)
• 기타 학원가, 교육특화 여부 : 주변에 이렇다 할 학원가가 있지는 않지만 한강 건너면 바로 목동 학원가가 있다.

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🚉 교통 접근성

• 지하철 및 기차 : 경의중앙선 수색역 도보 8분
• 버스 노선 : 강남역 직행버스 존재한다.
• 주요 업무지구 접근성 :
  • 여의도 : 약 40분
  • 강남 : 약 30분 (직행버스 있다)
  • 광화문 : 약 40분

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🏞️ 주변 인프라

출처 : 호갱노노

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💸 경매 수익률 계산 및 접근 전략

▶ 단타 매매 관점

• 낙찰가가 현재 실거래가와 비슷하거나 높을 경우, 수익 실현이 어렵다.
• 일반 매매 대비 저렴하게 낙찰받는 것이 핵심.
• 매매가 12억 원 기준으로 계산했을 때 나오는 비용을 정해보았다.

▶ 실거주 관점

• 강점 : 학군, 교통, 인프라 등 고려 시 실거주 만족도 높음
• 실거주 최소비용 : 기본 세금 비용 및 기타 비용 포함해 대략 5,800만 원이 든다. 매달 대출 이자 360만 원이 나간다. 
• 실거주로 적절한 낙찰가 범위 : 10억 5천만 원 ~ 11억 원 정도 예상된다. 실거주는 10% 정도 싸게 들어간다고 생각해도 될 것 같다. 

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🔍 낙찰가 예측

• 낙찰가 예측 근거 :
  • 최근 시세 흐름
  • 해당 단지의 입지, 학군
  • 현재 입찰 경쟁 강도
  • 실거주하기 좋은 환경으로 매매보다 실거주로 비싸게 가져갈 것 같다는 생각이 든다. 
• 예상 낙찰가 범위 :  10억 8000만 원 ~ 11억 2000만 원

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📊 실제 낙찰 결과

• 실제 낙찰가 : 1113999999 원
• 차순위 입찰가 : 10.86억 원
• 입찰자 수 : 15명 (선택 사항)

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🤔 고찰 및 회고

• 예상보다 낙찰가가 높았던/낮았던 이유는 무엇인가?

내가 생각하기에 실거주할 때 들어가는 비용에 대한 계산과 한 2년 실거주한다고 했을 때 이자 나가는 비용을 생각해도 1억 정도 싸게 매수할 수 있을 좋은 기회이지 않았나 라는 생각과 이렇게 실거주 수요가 많을 때에는 낙찰가가 생각보다 올라간 상태로 낙찰을 받는 사람들이 많다는 것을 알게 되었다. 

• 내가 간과한 요소는 무엇이었는가?

실거주를 원하는 인원이 생각보다 많다는 점, 실거주 시 들어가는 비용에 대한 분석 부족

• 다음 분석 때 보완해야 할 점은?

실거주로 낙찰되는 건들에 대해 확실히 조사를 해볼 필요가 있다.

• 핵심 교훈 : 단순히 세금, 인테리어를 제외하는 것이 아니라 현재 시세 대비 메리트 있는 낙찰가인지 여부가 가장 중요하다.

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📚 마무리하며

경매는 단순히 싼 가격에 낙찰받는 것이 목표가 아닙니다.
실거주인지, 투자용인지에 따라 전략이 달라지고, 세부 정보 분석이 필수입니다.
앞으로도 꾸준히 연습하며 실전 감각을 키워보겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다 😊

 

✍️ 트리플 S의 경매 연습 기록은 계속됩니다.
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